Question 1

Quanti soldi mi servono davvero per cominciare?

Accepted Answer

Per una casa da 80.000 euro ti servono circa 8.000 euro di cauzione subito (se non vinci, tornano), e poi in totale circa 90.000 euro se vinci. Per una casa da 30.000 ne servono circa 3.000 subito e 35.000 totali. La regola: prezzo + 10-15% di spese (prima casa).

Question 2

Quali spese ci sono oltre al prezzo di aggiudicazione?

Accepted Answer

Oltre al prezzo di aggiudicazione metti in conto: le imposte (registro o IVA, più ipotecaria e catastale), gli oneri di trasferimento che il delegato ti quantifica dopo la vittoria, le eventuali spese condominiali arretrate dell'ultimo biennio, i costi vivi dell'offerta (bollo da 16 euro, PEC e firma digitale) e, se compri con mutuo, i costi della banca. Poi c'è la voce più variabile: i lavori, che stimi leggendo la perizia e facendo la visita. Una regola pratica prudente per una prima casa: prezzo più un 10-15%. Il bello delle aste è che quasi tutto si può calcolare prima, dai documenti.

Question 3

Posso comprare con il mutuo?

Accepted Answer

Sì, è normale. La cosa più importante è la pre-delibera della banca: chiedila almeno un mese prima dell'asta. Senza, sei scoperto: la banca potrebbe metterci troppo, tu sfori il termine e perdi la cauzione. Non tutte le banche fanno mutui per aste — verifica prima. Astika lavora con un network di partner e broker specializzati proprio nei mutui per aste (anche per nuda proprietà, che è un caso più delicato): se ti serve un contatto, scrivici.

Question 4

Come funziona il mutuo per un'asta? Chi me lo dà?

Accepted Answer

Il mutuo per un'asta esiste e funziona, ma con una meccanica particolare: la banca delibera il finanziamento prima della gara e lo eroga quando vinci, in coordinamento con la procedura. In molti tribunali esistono convenzioni con le banche, le cosiddette convenzioni ABI, pensate proprio per questo: l'erogazione è condizionata all'aggiudicazione, il saldo viene versato direttamente alla procedura e l'ipoteca a favore della banca viene iscritta con il decreto di trasferimento. Non tutte le banche lo fanno: cerca istituti o broker abituati alle aste e muoviti presto, perché i termini del saldo non aspettano i tempi della banca.

Question 5

Ci sono costi nascosti?

Accepted Answer

No, ma ce ne sono alcuni che si dimenticano facilmente. I principali: condominio arretrato (anno in corso e precedente, lo dicono i documenti), eventuali sanatorie urbanistiche se ci sono problemi nei documenti, lavori di ristrutturazione che capisci solo durante la visita. Se conti tutto prima, niente sorprese.

Question 6

Quali imposte si pagano quando compri all'asta?

Accepted Answer

Le imposte sono le stesse del mercato libero. Nella maggior parte dei casi paghi l'imposta di registro: 2% con le agevolazioni prima casa, 9% negli altri casi, con un minimo di 1.000 euro, più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Se invece la vendita è soggetta a IVA — casi particolari, ad esempio immobili venduti da imprese costruttrici — paghi l'IVA sul prezzo, con le altre imposte in misura fissa. La buona notizia: per le abitazioni comprate da persone fisiche spesso si applica il prezzo-valore, che calcola il registro sulla rendita catastale e non sul prezzo di aggiudicazione.

Question 7

Come funziona il prezzo-valore per pagare meno imposte?

Accepted Answer

Il prezzo-valore è la regola che permette di calcolare l'imposta di registro sulla rendita catastale rivalutata invece che sul prezzo pagato. Vale per le abitazioni e le loro pertinenze comprate da persone fisiche, e la Corte Costituzionale ha confermato che si applica anche agli acquisti in asta. Il vantaggio è concreto: l'imposta si calcola sul valore catastale, che spesso è più basso del prezzo di aggiudicazione. Non è automatico: devi chiederlo espressamente, quindi fallo presente al delegato dopo l'aggiudicazione, prima della registrazione del decreto. Resta comunque il minimo di 1.000 euro di imposta di registro.

Question 8

Le agevolazioni prima casa valgono anche all'asta?

Accepted Answer

Sì, identiche al mercato libero. Imposta di registro al 2% invece del 9%, ipotecaria e catastale a 50 euro. Devi trasferire la residenza nel Comune della casa entro 18 mesi e non possedere già un'altra casa lì agevolata. Risparmio reale: spesso migliaia di euro.

Question 9

Entro quando devo pagare il saldo prezzo?

Accepted Answer

Il saldo prezzo va versato entro il termine scritto nell'avviso di vendita, di norma al massimo 120 giorni dall'aggiudicazione. Attenzione: è un termine perentorio, cioè non prorogabile, nemmeno se il ritardo è colpa della banca. Nel conteggio entra il prezzo di aggiudicazione meno la cauzione già versata, più gli oneri e le imposte che il delegato ti quantifica dopo la vittoria. In alcune procedure puoi indicare nell'offerta un termine più breve. Organizzati prima: con il mutuo pre-deliberato o i fondi già pronti, i 120 giorni bastano e avanzano.

Question 10

Cosa succede se non pago il saldo prezzo?

Accepted Answer

Se non paghi il saldo nei termini decadi dall'aggiudicazione e perdi la cauzione, che viene incamerata dalla procedura. E non è finita: l'immobile torna in vendita e, se viene aggiudicato a un prezzo più basso, puoi essere condannato a pagare la differenza. È l'unico vero modo di perdere soldi a un'asta, ed è anche il più evitabile: prima di offrire, assicurati di avere la copertura completa — fondi tuoi o mutuo pre-deliberato — per pagare entro il termine dell'avviso. Se il finanziamento non è certo, meglio aspettare l'asta successiva che rischiare la cauzione.

Question 11

Devo pagare le spese condominiali arretrate?

Accepted Answer

In parte sì: per legge chi compra risponde, insieme al vecchio proprietario, delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. In pratica, se il condominio non riesce a farsi pagare dal debitore — quasi sempre — quel biennio lo versi tu. Gli arretrati più vecchi invece non ti riguardano: restano un credito del condominio verso la procedura. La perizia o l'avviso spesso indicano l'ammontare degli arretrati; se manca, chiedi all'amministratore prima di offrire, così metti la cifra nel conto totale. Non è un costo nascosto: è un costo che si legge in anticipo.

Soldi, mutuo e imposte

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