Purgazione delle ipoteche

Come funziona

È la paura più comune di chi si avvicina alle aste: se compro una casa pignorata, mi ritrovo io l'ipoteca? La risposta è no, ed è proprio la purgazione a garantirlo. Con il decreto di trasferimento il giudice, oltre a trasferirti la proprietà, ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravano sull'immobile (art. 586 c.p.c.): è il cosiddetto effetto purgativo. Non devi trattare con la banca del vecchio proprietario, non devi pagare i suoi debiti, non devi occuparti tu delle cancellazioni: i creditori si soddisfano sul prezzo che hai versato alla procedura. E non importa quanto fosse grande il debito: anche se l'ipoteca supera di molto il prezzo che hai pagato, a te non viene chiesto nulla in più.

Un esempio concreto

Un appartamento ha un'ipoteca iscritta per 180.000 € a garanzia di un mutuo mai finito di pagare. Tu te lo aggiudichi all'asta per 75.000 €. Versi il saldo prezzo, il giudice firma il decreto di trasferimento e con lo stesso atto ordina la cancellazione dell'ipoteca e del pignoramento. La banca prende quello che il ricavato le consente; la differenza non ricade mai su di te. Compri libero da quei gravami.

Errori da evitare

• Pensare che la purgazione copra tutto: cancella ipoteche e pignoramenti, non le altre voci. Le spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, gli eventuali costi di sanatoria e la questione dell'occupazione restano capitoli a parte, da leggere in perizia.
• Confondere l'asta con l'acquisto privato: se compri lo stesso immobile pignorato con una trattativa fuori dall'asta, l'effetto purgativo automatico non c'è.
• Dare per scontati i gravami senza leggerli: la fotografia completa di ipoteche e trascrizioni sta nella perizia e nella relazione notarile. Ti serve non per paura, ma per capire cosa verrà cancellato e cosa invece resta a tuo carico.