Prezzo base

Come si calcola

Il giudice parte dal valore di stima determinato dal perito e fissa il prezzo base del primo tentativo di vendita, di solito uguale o molto vicino alla stima. Da lì in poi ogni esperimento di vendita fa storia a sé: se l'asta va deserta, cioè nessuno presenta offerte valide, il giudice ne fissa una nuova con prezzo base ribassato — nella pratica spesso del 20-25% — e la sequenza può ripetersi più volte.

Attento a non confondere due numeri che viaggiano insieme: dal prezzo base deriva l'offerta minima, che può scendere fino al 75% del prezzo base (art. 571 c.p.c.). Il prezzo base è il riferimento della vendita; l'offerta minima è la soglia sotto la quale la tua offerta non è ammessa. Li trovi entrambi nell'avviso di vendita.

Un esempio concreto

Perizia: valore di stima 140.000 €. Primo esperimento: prezzo base 140.000 €, offerta minima 105.000 €. Nessuna offerta, asta deserta. Secondo esperimento: prezzo base 105.000 €, offerta minima 78.750 €. Dopo due passaggi, la porta d'ingresso è scesa di oltre il 40% rispetto alla stima. È il motivo per cui all'asta si può comprare sotto il valore di mercato — ma è anche un segnale: se nessuno ha offerto prima, chiediti perché. Occupazione, abusi, condizioni dell'immobile o semplicemente un prezzo iniziale troppo alto.

Cosa controllare

• Prezzo base e offerta minima nell'avviso di vendita: sono due cifre diverse, non fare l'offerta sulla cifra sbagliata.
• Quanti esperimenti ci sono già stati: ribassi ripetuti possono nascondere problemi seri oppure solo una stima iniziale generosa. La risposta è nella perizia.
• La data della perizia: una stima di tre anni fa può non riflettere il mercato di oggi.
• Il rilancio minimo previsto per l'eventuale gara tra offerenti: ti serve per fissare il tuo budget massimo prima, a mente fredda.