Ordine di liberazione

Come funziona

Se la casa che compri all'asta è ancora abitata dal vecchio proprietario, o da qualcuno senza un contratto valido, non devi avviare tu una causa di sfratto. È il giudice dell'esecuzione a emettere l'ordine di liberazione, e a farlo eseguire è il custode giudiziario: un percorso tutto interno alla procedura, di norma più rapido e meno costoso di uno sfratto ordinario, senza avvocati da pagare di tasca tua.

L'ordine può arrivare in momenti diversi: in molti tribunali viene emesso già durante la procedura, in altri dopo l'aggiudicazione o insieme al decreto di trasferimento. Il punto chiave però è un altro: l'ordine funziona solo contro chi occupa l'immobile senza un titolo valido verso di te. Se esiste un contratto d'affitto registrato prima del pignoramento, quel contratto va rispettato fino alla sua scadenza: nessun ordine di liberazione lo cancella.

Un esempio concreto

Ti aggiudichi un bilocale a 95.000 €. Nella perizia hai letto che è occupato dal debitore con la famiglia, quindi senza titolo opponibile. Il giudice emette l'ordine di liberazione, il custode notifica agli occupanti il termine entro cui lasciare la casa e organizza il rilascio, se necessario con l'aiuto della forza pubblica. Nei casi lineari passano in genere alcuni mesi tra l'ordine e le chiavi in mano. Non è immediato, ma è un binario già previsto dalla legge: mettilo in conto quando calcoli quando potrai entrare o iniziare i lavori.

Cosa controllare

• Nella perizia di stima: chi occupa l'immobile e a che titolo. È l'informazione che pesa di più su tempi e serenità dell'acquisto.
• Se l'occupazione è opponibile (contratto registrato prima del pignoramento) oppure no: cambia completamente lo scenario.
• Se l'ordine di liberazione è già stato emesso: a volte è indicato in perizia o nell'avviso, altrimenti puoi chiederlo direttamente al custode.
• I tempi reali del tuo tribunale: variano molto da zona a zona, e il custode è la persona giusta a cui fare questa domanda prima di offrire.