Dizionario delle aste — lettera O

9 termini spiegati in modo semplice.

Occupazione non opponibile

L’occupazione non opponibile è la situazione in cui chi vive nell’immobile non ha un titolo valido nei confronti di chi compra all’asta: per esempio il debitore stesso o un comodato senza data certa anteriore al pignoramento. In questi casi puoi ottenere la liberazione dell’immobile tramite la procedura, senza fare causa.

Il consiglio di Astika

Verifica in perizia che il titolo sia davvero non opponibile e se l’ordine di liberazione è già stato chiesto: la liberazione è una tutela concreta, ma richiede comunque qualche mese.

Pro

Puoi farti liberare la casa dalla procedura, senza avviare uno sfratto per conto tuo.

Contro

Servono comunque tempi tecnici prima di poter entrare nell’immobile.

Occupazione opponibile

L’occupazione opponibile è la situazione in cui chi occupa l’immobile ha un titolo valido anche verso chi compra all’asta, come un affitto registrato con data certa anteriore al pignoramento. In questo caso devi rispettare il contratto fino alla scadenza: diventi proprietario, ma l’inquilino resta.

Il consiglio di Astika

Leggi in perizia la scadenza del titolo e il canone: se compri per abitarci subito, un’occupazione opponibile lunga può non fare per te; se compri per investire, può andare bene.

Pro

Se c’è un affitto valido, incassi i canoni da subito come nuovo proprietario.

Contro

Non puoi disporre della casa finché il titolo non scade.

Offerta

L’offerta è la proposta formale con cui ti impegni a comprare l’immobile all’asta a un certo prezzo, presentata nei modi e nei termini dell’avviso di vendita e accompagnata dalla cauzione. È irrevocabile: una volta depositata non puoi ritirarla, quindi va fatta solo dopo aver studiato le carte.

Il consiglio di Astika

Ricontrolla tutto prima dell’invio: importo, documenti allegati e cauzione. Un errore formale può rendere l’offerta inammissibile e farti perdere l’asta ancora prima della gara.

Offerta minima

L’offerta minima è l’importo più basso con cui puoi partecipare all’asta, indicato nell’avviso di vendita. Per legge può scendere fino al 75% del prezzo base, cioè un quarto in meno. Un’offerta sotto questa soglia è inammissibile, mentre la cauzione si calcola sul prezzo che offri tu.

Il consiglio di Astika

Offrire il minimo ti fa entrare in gara spendendo meno, ma se c’è concorrenza parte comunque la gara al rialzo: decidi prima fin dove sei disposto ad arrivare.

Pro

Puoi partecipare offrendo fino al 25% in meno del prezzo base.

Contro

Se ci sono altre offerte, difficilmente ti aggiudichi l’immobile al prezzo minimo.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Offerta telematica

L’offerta telematica è l’offerta d’asta presentata online tramite il modulo ministeriale, sul portale del gestore indicato nell’avviso. Serve una PEC e la firma digitale (o l’identificazione presso il gestore), si paga un bollo di 16 euro e la cauzione va versata, di norma con bonifico, entro il termine.

Il consiglio di Astika

Compila e invia l’offerta con largo anticipo sulla scadenza: tra PEC, firma digitale e caricamento degli allegati, l’ultimo giorno è il momento peggiore per scoprire un problema tecnico.

Pro

Partecipi da casa, senza presentarti fisicamente in tribunale.

Contro

Richiede strumenti digitali (PEC, firma) e un minimo di pratica con la piattaforma.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Oneri a carico dell'aggiudicatario

Gli oneri a carico dell’aggiudicatario sono i costi che restano a te dopo aver vinto l’asta, oltre al prezzo: le imposte sull’acquisto, di norma una quota del compenso del delegato per il trasferimento, le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente, eventuali sanatorie e i costi di liberazione.

Il consiglio di Astika

Prima di offrire, fai il conto di quanto ti costa alla fine tutto compreso, non solo il prezzo: è proprio per questo che Astika ti mostra la stima dei costi accanto a ogni asta.

Opposizione

L’opposizione è lo strumento con cui il debitore o altri interessati contestano la procedura esecutiva o un suo atto davanti al giudice. Se viene accolta o se il giudice sospende la vendita, l’asta può slittare o saltare: per chi compra significa soprattutto tempi meno prevedibili.

Il consiglio di Astika

Chiedi al delegato se ci sono opposizioni pendenti sulla procedura: di solito non bloccano la vendita, ma è meglio saperlo prima di impegnare cauzione e tempo.

Ordinanza di vendita

L’ordinanza di vendita è l’atto con cui il giudice dell’esecuzione dispone la vendita dell’immobile pignorato e ne fissa le regole: modalità telematica o meno, delega al professionista, termini e condizioni di partecipazione. L’avviso di vendita che leggi sui portali è figlio di questa ordinanza.

Il consiglio di Astika

Per partecipare ti basta studiare l’avviso di vendita e la perizia; l’ordinanza serve se vuoi risalire alle regole originali fissate dal giudice, per esempio in caso di dubbi.

Ordine di liberazione

L’ordine di liberazione è il provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione dispone lo sgombero dell’immobile dagli occupanti senza titolo opponibile. Viene attuato dal custode, senza che tu debba avviare uno sfratto: è la tutela principale per chi compra all’asta un immobile occupato dal debitore.

Il consiglio di Astika

Verifica nell’avviso, o chiedendo al delegato, se l’ordine di liberazione è già stato emesso e a che punto è l’attuazione: è la differenza tra aspettare mesi o poche settimane.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

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