Dizionario delle aste
Immobile occupato
Un immobile occupato è un immobile all’asta in cui vivono ancora delle persone: il debitore, inquilini o altri. Ciò che cambia tutto è il titolo di occupazione: se non è opponibile puoi ottenere la liberazione tramite la procedura, se è opponibile devi rispettarlo fino alla scadenza.
Occupato da chi? È la prima domanda
Una casa all'asta occupata non è tutta uguale: cambia tutto a seconda di chi ci abita e con quale titolo. Se è occupata dal debitore e dalla sua famiglia, dopo il decreto di trasferimento hai diritto a ottenerla libera: il giudice emette (o ha già emesso) l'ordine di liberazione, attuato dal custode giudiziario senza bisogno di uno sfratto ordinario. Se invece c'è un terzo con un contratto, conta la data: un affitto registrato prima del pignoramento è di norma un'occupazione opponibile — devi rispettarlo fino alla scadenza — mentre un contratto successivo, o inesistente, è un'occupazione non opponibile, e la liberazione si può ottenere.
La fotografia della situazione sta nella perizia di stima, nella sezione sullo stato occupativo: è una delle prime cose da leggere.
Un esempio concreto
Due casi sullo stesso trilocale con prezzo base 85.000 €. Caso 1: occupato dal debitore. Ti aggiudichi la casa, arriva il decreto di trasferimento con l'ingiunzione al rilascio e il custode gestisce la liberazione; i tempi variano da tribunale a tribunale, quindi mettili in conto nel tuo piano. Caso 2: occupato da un inquilino con contratto registrato due anni prima del pignoramento, canone 450 € al mese, scadenza tra tre anni. Il contratto è opponibile: diventi proprietario e incassi tu i 450 € al mese, ma potrai entrare nella casa solo alla scadenza. Il prezzo scontato riflette anche questo.
Cosa controllare
- La sezione della perizia sullo stato occupativo: chi occupa, con che titolo, da quando.
- La data di registrazione del contratto rispetto alla data del pignoramento: è lo spartiacque tra opponibile e non opponibile.
- Se l'ordine di liberazione è già stato emesso: chiedilo al custode, che conosce la situazione aggiornata.
- Il canone dell'eventuale affitto opponibile: se è molto sotto mercato, valuta bene la convenienza complessiva.
- Non fare mai i conti come se la casa fosse subito disponibile: metti nel budget i tempi (ed eventuali costi) della liberazione.
Il consiglio di Astika
Leggi in perizia chi occupa e con quale titolo, e chiedi al custode lo stato attuale: occupato dal debitore e affittato con contratto opponibile sono due mondi diversi per tempi e costi.
Pro
Meno concorrenza in gara e prezzi in genere più bassi.
Contro
Tempi e passaggi in più prima di poter usare la casa, con qualche incertezza.
Domande frequenti
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