8 termini spiegati in modo semplice.
Il debitore esecutato è il proprietario dell'immobile messo all'asta: la persona che non ha pagato i suoi debiti e ha subito il pignoramento. Spesso abita ancora nella casa durante la procedura. Non è il tuo interlocutore: per visite e informazioni si passa dal custode o dal delegato.
Il consiglio di Astika
Se l'immobile è occupato dal debitore, controlla nella perizia e nell'avviso di vendita se è prevista la liberazione: di solito se ne occupa la procedura, non tu.
La decadenza dall'aggiudicazione è la perdita del diritto all'acquisto per chi vince l'asta ma non versa il saldo del prezzo nei termini. Il giudice dichiara la decadenza, trattiene la cauzione a titolo di sanzione e dispone una nuova vendita. È il rischio maggiore di chi offre senza avere i soldi pronti.
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Prima di offrire assicurati di poter pagare il saldo nei termini dell'avviso, mutuo compreso: se ti serve un finanziamento, muoviti con la banca prima dell'asta.
Il decreto di trasferimento è l'atto con cui il giudice trasferisce la proprietà dell'immobile all'aggiudicatario dopo il saldo del prezzo. Sostituisce il rogito notarile e ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti (il cosiddetto effetto purgativo): ricevi la casa libera dai debiti del vecchio proprietario.
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Tra saldo e firma del decreto possono passare settimane o mesi, a seconda del tribunale: chiedi al delegato i tempi medi e non programmare il trasloco troppo presto.
Il delegato alla vendita è il professionista — di solito un notaio, un avvocato o un commercialista — nominato dal giudice per gestire l’asta al suo posto: pubblica l’avviso, raccoglie le offerte, conduce la gara, dichiara l’aggiudicazione e prepara il decreto di trasferimento. È il tuo punto di contatto ufficiale per la vendita.
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Se qualcosa dell’avviso di vendita non ti è chiaro, scrivi o chiama il delegato: rispondere alle domande dei partecipanti fa parte del suo incarico, ed è gratis.
Il diritto d’uso è il diritto di servirsi di un immobile e di raccoglierne i frutti, ma solo per i bisogni propri e della propria famiglia. È più limitato dell’usufrutto: non si può cedere né affittare. Se grava sull’immobile all’asta, limita la tua possibilità di usarlo.
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Verifica in perizia se il diritto d’uso è opponibile (trascritto prima del pignoramento) e la sua durata: fa la differenza tra una casa utilizzabile e una bloccata per anni.
Pro
L’immobile gravato costa meno della piena proprietà.
Contro
Finché il diritto dura, non puoi usare l’immobile né metterlo a reddito.
Il diritto di abitazione è il diritto di vivere in un immobile limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia, anche senza esserne proprietari. Se compri all’asta una casa gravata da questo diritto, chi lo detiene può continuare ad abitarla: non potrai usarla finché il diritto non si estingue.
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Controlla nella perizia se il diritto di abitazione risulta trascritto prima del pignoramento e chi ne è titolare: da questo dipende se e quando potrai entrare in casa.
Pro
Gli immobili gravati da diritto di abitazione si vendono a prezzi più bassi del normale.
Contro
Non puoi abitare né affittare la casa finché il diritto non si estingue, spesso alla morte del titolare.
Il diritto di prelazione è il diritto di un soggetto a essere preferito, a parità di prezzo, nell’acquisto di un immobile. Nelle aste può riguardare casi particolari, come lo Stato per gli immobili di interesse culturale: dopo l’aggiudicazione, il titolare può esercitarlo e acquistare al posto tuo.
Il consiglio di Astika
Leggi perizia e avviso di vendita: se esiste una prelazione (per esempio su un immobile vincolato) è indicata lì, insieme ai tempi entro cui può essere esercitata.
Il diritto di superficie è il diritto di avere o costruire un edificio su un suolo che resta di proprietà di un altro, separando così casa e terreno. All’asta significa che compri la costruzione ma non il suolo: verifica durata, eventuali canoni e cosa succede alla scadenza.
Il consiglio di Astika
Cerca nella perizia la convenzione che regola la superficie (spesso col Comune): durata residua, canone e regole di riscatto cambiano molto il valore reale dell’immobile.
Pro
Il prezzo è più basso rispetto alla piena proprietà.
Contro
Il diritto può avere una scadenza e condizioni che limitano rivendita e mutuo.
Capisci subito se conviene. Anche se è la tua prima volta.