11 termini spiegati in modo semplice.
La categoria catastale è il codice con cui il catasto classifica un immobile in base all'uso: A/2 abitazione civile, A/3 economica, C/6 box, e così via. Incide su imposte e agevolazioni: le categorie di pregio A/1, A/8 e A/9 escludono i benefici prima casa. La trovi nella perizia e nella visura.
Il consiglio di Astika
Prima di contare sulle agevolazioni prima casa, controlla la categoria nella perizia: se è A/1, A/8 o A/9 pagherai le imposte piene.
La cauzione è la somma che versi per rendere valida la tua offerta all'asta, di norma pari al 10% del prezzo offerto. Se non vinci ti viene restituita per intero, senza trattenute. Se vinci ma poi non paghi il saldo nei termini, la perdi.
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Verifica nell'avviso di vendita come va versata (assegno circolare o bonifico) e con quale anticipo: un bonifico arrivato tardi rende l'offerta invalida.
Il concordato preventivo è la procedura con cui un'impresa in crisi propone ai creditori un piano per pagarli in parte ed evitare la liquidazione giudiziale. Può prevedere la vendita di immobili con gare simili alle aste giudiziarie. Per chi compra, le regole possono variare più che in un'esecuzione ordinaria.
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Se l'immobile è venduto dentro un concordato, leggi con attenzione il disciplinare di gara: termini, garanzie e cancellazione delle ipoteche vanno verificati caso per caso.
La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e i dati registrati in catasto, planimetria compresa. Una difformità catastale (una parete spostata, un locale diverso) di solito si sistema con una pratica di aggiornamento, ma va messa in conto tra le spese dopo l'acquisto.
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Cerca nella perizia il paragrafo sulla regolarità catastale: il perito deve dire se lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria e quanto costa aggiornarla.
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra come l'immobile è stato realmente costruito e i permessi edilizi depositati in Comune. È più delicata della conformità catastale: una difformità urbanistica è un abuso edilizio, che può richiedere una sanatoria o, nei casi gravi, non essere regolarizzabile.
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Nella perizia il perito deve indicare le difformità urbanistiche e i costi stimati di sanatoria: aggiungili sempre al tuo budget prima di decidere l'offerta.
La conversione del pignoramento è la possibilità per il debitore di salvare l'immobile pagando ai creditori, con l'autorizzazione del giudice, una somma pari ai debiti e alle spese, anche a rate. Se va a buon fine, il pignoramento si chiude e l'asta non si fa più.
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Tienilo presente quando segui un'asta: fino alla vendita il debitore può chiedere la conversione e l'immobile può uscire dal mercato senza preavviso.
Il creditore procedente è il creditore che avvia l'esecuzione forzata: notifica precetto e pignoramento e chiede al tribunale la vendita dell'immobile del debitore. È il motore della procedura: senza la sua iniziativa l'asta non parte. Altri creditori possono poi aggiungersi come intervenuti.
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Per te che compri conta poco chi è il creditore: guarda piuttosto se la procedura è attiva e a che punto è, informazioni che trovi negli atti di vendita.
I creditori intervenuti sono gli altri creditori del debitore che si aggiungono alla procedura avviata dal creditore procedente, per partecipare alla distribuzione del ricavato dell'asta. Il loro numero non cambia le regole della gara: incide solo su come verrà ripartito il prezzo che pagherai.
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Non devono preoccuparti: i loro crediti si soddisfano sul prezzo di vendita, e ipoteche e pignoramenti vengono cancellati dal decreto di trasferimento.
Il CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio) è il professionista, di solito un geometra, architetto o ingegnere, nominato dal giudice per esaminare l'immobile pignorato e scrivere la perizia di stima. Descrive stato, valore, occupazione, abusi e spese: la sua relazione è la fotografia ufficiale dell'immobile che trovi tra i documenti dell'asta.
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Leggi sempre la perizia del CTU prima di offrire, anche se è lunga: dentro ci sono occupazione, abusi e spese. Astika la legge per te e ti evidenzia i punti critici.
Il curatore fallimentare è il professionista nominato dal tribunale per gestire il patrimonio di un'impresa in liquidazione giudiziale (l'ex fallimento) e venderne i beni, immobili compresi. Nelle vendite fallimentari è il tuo interlocutore principale: organizza la gara, fornisce i documenti e gestisce le visite.
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Nelle vendite fallimentari scrivi direttamente al curatore per visite e chiarimenti: i contatti sono nell'avviso di vendita e sul Portale delle Vendite Pubbliche.
Il custode giudiziario è la persona nominata dal giudice per conservare e gestire l'immobile pignorato durante la procedura. È lui che organizza le visite degli interessati, controlla lo stato dell'immobile e, se il giudice lo ordina, ne segue la liberazione dagli occupanti.
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Prenota sempre la visita tramite il custode prima di offrire: è gratuita, è un tuo diritto e le foto della perizia non bastano a capire lo stato reale della casa.
Capisci subito se conviene. Anche se è la tua prima volta.