Dizionario delle aste
Agevolazioni prima casa in asta
Le agevolazioni prima casa valgono anche quando compri all'asta: l'imposta di registro scende al 2% invece del 9%, con un minimo di 1.000 euro. Per le abitazioni comprate da persone fisiche si applica anche il prezzo-valore: l'imposta si calcola sulla rendita catastale rivalutata, non sul prezzo di aggiudicazione.
Come funziona
Le agevolazioni prima casa valgono anche quando compri all'asta: comprare da un tribunale non ti fa perdere nessun beneficio fiscale. Se hai i requisiti, l'imposta di registro scende dal 9% al 2%, con un minimo di 1.000 €. I requisiti sono gli stessi di qualsiasi acquisto: l'immobile deve essere un'abitazione (sono escluse le categorie catastali di pregio A/1, A/8 e A/9), devi avere o portare la residenza nel Comune entro 18 mesi e non devi possedere un'altra casa comprata con le stesse agevolazioni — e se ce l'hai, devi venderla entro un anno.
La differenza rispetto a un rogito normale è il "quando" e il "come" della richiesta: all'asta non c'è il notaio, quindi la dichiarazione dei requisiti va depositata nella procedura, di norma con un'istanza al delegato alla vendita prima che il giudice firmi il decreto di trasferimento. È su quel decreto che vengono calcolate le imposte: se la richiesta arriva dopo, rischi di pagare l'aliquota piena e dover rincorrere il rimborso.
A questa si affianca la regola del prezzo-valore: sono due regole diverse, che lavorano su due leve diverse e si possono usare insieme. Le agevolazioni prima casa abbassano l'aliquota (dal 9% al 2%); il prezzo-valore cambia la base su cui l'imposta si calcola, che diventa la rendita catastale rivalutata invece del prezzo di aggiudicazione. Vale anche in asta, va richiesto espressamente e spesso abbassa parecchio il conto.
Un esempio concreto
Ti aggiudichi un appartamento a 100.000 €. Senza agevolazioni l'imposta di registro è il 9%: 9.000 €. Con i requisiti prima casa scende al 2%: 2.000 €. Se poi chiedi anche il prezzo-valore e il valore catastale dell'appartamento è, per esempio, 60.000 €, il 2% si calcola su quella cifra: 1.200 €. Da 9.000 a 1.200 € solo presentando le richieste giuste al momento giusto.
Cosa controllare
- La categoria catastale dell'immobile: con A/1, A/8 o A/9 l'agevolazione non spetta.
- I tuoi requisiti personali: residenza (o trasferimento entro 18 mesi) e assenza di un'altra casa comprata con le stesse agevolazioni.
- Il momento della richiesta: l'istanza va depositata prima del decreto di trasferimento. Chiedi al delegato come e quando presentarla.
- Se rivendi entro 5 anni senza ricomprare una prima casa, l'agevolazione decade e paghi la differenza con le sanzioni.
Il consiglio di Astika
Controlla di avere i requisiti prima casa e dichiarali negli atti della procedura prima del decreto di trasferimento; se hai dubbi, chiedi conferma al delegato o a chi ti segue.
Pro
Paghi il 2% di registro invece del 9%, spesso calcolato sulla rendita catastale e non sul prezzo.
Contro
Se poi non rispetti i requisiti, l'Agenzia delle Entrate recupera le imposte con sanzioni.
Domande frequenti
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