Dizionario delle aste — lettera A

22 termini spiegati in modo semplice.

Abuso edilizio

L'abuso edilizio è una differenza tra come l'immobile è stato costruito o modificato e i permessi depositati in Comune. Nelle case all'asta è frequente e la perizia deve segnalarlo. Alcuni abusi si possono sanare pagando una pratica, altri no: nei casi più gravi l'immobile non è regolarizzabile.

Il consiglio di Astika

Prima di fare un'offerta cerca nella perizia le parole "difformità" e "abuso" e verifica se il perito indica il costo per sanare: quella cifra va aggiunta al tuo budget.

Agevolazioni prima casa in asta

Le agevolazioni prima casa valgono anche quando compri all'asta: l'imposta di registro scende al 2% invece del 9%, con un minimo di 1.000 euro. Per le abitazioni comprate da persone fisiche si applica anche il prezzo-valore: l'imposta si calcola sulla rendita catastale rivalutata, non sul prezzo di aggiudicazione.

Il consiglio di Astika

Controlla di avere i requisiti prima casa e dichiarali negli atti della procedura prima del decreto di trasferimento; se hai dubbi, chiedi conferma al delegato o a chi ti segue.

Pro

Paghi il 2% di registro invece del 9%, spesso calcolato sulla rendita catastale e non sul prezzo.

Contro

Se poi non rispetti i requisiti, l'Agenzia delle Entrate recupera le imposte con sanzioni.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Aggiudicatario

L'aggiudicatario è chi vince l'asta: la persona (o società) alla quale viene assegnato l'immobile perché ha presentato l'offerta migliore. Da quel momento deve versare il saldo del prezzo nei termini dell'avviso di vendita; la proprietà passa davvero solo con il decreto di trasferimento.

Il consiglio di Astika

Se diventi aggiudicatario, segna subito la scadenza del saldo prezzo: pagare in ritardo fa perdere casa e cauzione. Organizza prima i soldi o il mutuo.

Aggiudicazione

L'aggiudicazione è il momento in cui l'immobile all'asta viene assegnato al miglior offerente. Non è ancora il passaggio di proprietà: prima vanno versati il saldo del prezzo e le spese, poi il giudice emette il decreto di trasferimento. Nelle vendite con incanto può essere superata da un rilancio entro dieci giorni.

Il consiglio di Astika

Dopo l'aggiudicazione tieni pronti i soldi: il saldo va versato entro il termine indicato nell'avviso di vendita, di norma non oltre 120 giorni.

Aggiudicazione definitiva

L'aggiudicazione definitiva è la conferma che l'immobile è assegnato a te senza più possibilità di rilanci o modifiche. Nelle vendite con incanto arriva quando passano dieci giorni senza offerte in aumento di un quinto. Da lì restano solo il saldo del prezzo e il decreto di trasferimento.

Il consiglio di Astika

Non festeggiare all'aggiudicazione provvisoria: aspetta che diventi definitiva prima di impegnarti con traslochi o disdette. Intanto prepara saldo e mutuo.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Aggiudicazione provvisoria

L'aggiudicazione provvisoria è l'assegnazione dell'immobile al miglior offerente in attesa che diventi definitiva. È tipica delle vendite con incanto: per dieci giorni chiunque può rilanciare offrendo almeno un quinto in più, e in quel caso la gara si riapre. Se nessuno rilancia, l'aggiudicazione si consolida.

Il consiglio di Astika

Nei dieci giorni dopo l'aggiudicazione provvisoria non prendere impegni definitivi e tieni pronta la strategia nel caso la gara si riapra.

Pro

Hai vinto la gara: se nessuno rilancia, l'immobile è tuo.

Contro

Per dieci giorni un'offerta più alta di un quinto può riaprire tutto.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

APE (Attestato di Prestazione Energetica)

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento che indica la classe energetica di un immobile, dalla A4 alla G, e i consumi stimati. Ti aiuta a capire quanto spenderai per riscaldare e raffrescare la casa e quali lavori servirebbero per migliorarla. Nelle aste spesso è allegato alla perizia o alla documentazione di vendita.

Il consiglio di Astika

Una classe bassa (F o G) non è un motivo per rinunciare, ma mettila nel conto: aggiungi al budget i lavori per infissi, caldaia o cappotto.

Assegnazione al creditore

L'assegnazione al creditore è la possibilità, per chi ha avviato il pignoramento, di chiedere che l'immobile venga attribuito direttamente a lui invece di essere venduto a terzi. Scatta in genere quando l'asta va deserta: il creditore lo prende in conto del proprio credito, a un valore non inferiore al prezzo base.

Il consiglio di Astika

Se segui un immobile da tempo, sappi che dopo un'asta deserta il creditore può chiederne l'assegnazione: non dare per scontato un nuovo esperimento a prezzo ribassato.

Asta con incanto

L'asta con incanto è la vendita giudiziaria con gara pubblica a rilanci: si parte dal prezzo base e vince chi fa l'ultimo rilancio valido. Oggi è una forma residuale, usata solo quando il giudice la ritiene più conveniente. L'aggiudicazione non è subito definitiva: entro dieci giorni sono possibili offerte in aumento di un quinto.

Il consiglio di Astika

È ormai rara: quasi tutte le aste oggi sono senza incanto. Se ne incontri una, leggi bene nell'avviso di vendita le regole dei rilanci.

Pro

La gara è pubblica: vedi i rilanci degli altri e decidi fino a dove spingerti.

Contro

Anche se vinci, per dieci giorni un rilancio di un quinto può riaprire la gara.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Asta deserta

L'asta deserta è un tentativo di vendita che si chiude senza offerte valide. Non significa che l'immobile esce dal mercato: di norma il giudice fissa un nuovo esperimento con prezzo ribassato, in genere fino a un quarto in meno. Per chi compra può essere l'occasione di rientrare a condizioni migliori.

Il consiglio di Astika

Se un immobile ti piace ma il prezzo è alto, tienilo d'occhio: dopo un'asta deserta spesso riparte con un prezzo più basso.

Pro

Al tentativo successivo il prezzo base scende: puoi comprare a meno.

Contro

I tempi si allungano e il creditore può chiedere l'assegnazione dell'immobile.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Asta ibrida (sincrona mista)

L'asta ibrida (o sincrona mista) è la vendita telematica in cui puoi partecipare sia in sala, davanti al delegato, sia collegato da casa. I rilanci dei due canali entrano nella stessa gara in tempo reale e valgono allo stesso modo. È una delle modalità più usate nelle vendite telematiche.

Il consiglio di Astika

Se scegli il canale telematico, fai le prove di collegamento e prepara offerta e cauzione con qualche giorno di anticipo: i tempi tecnici sono stretti.

Pro

Scegli tu come partecipare: di persona in sala o comodamente da remoto.

Contro

Per partecipare online devi gestire prima PEC, firma digitale e iscrizione al portale della gara.

Asta immobiliare

L'asta immobiliare è la vendita forzata di un immobile decisa da un tribunale per pagare i creditori del proprietario che non ha onorato i debiti. La vendita segue regole e prezzi fissati dal giudice; gli annunci sono pubblicati sul Portale delle Vendite Pubbliche. Spesso i prezzi partono sotto i valori di mercato.

Il consiglio di Astika

Prima di offrire leggi sempre perizia e avviso di vendita: lì trovi occupazione, abusi e spese. Astika legge le carte per te e le traduce in una scheda chiara.

Pro

Prezzi di partenza spesso più bassi del mercato e passaggio di proprietà che ripulisce ipoteche e pignoramenti.

Contro

Compri l'immobile nello stato in cui si trova, senza le garanzie di una compravendita normale.

Asta infruttuosa

L'asta infruttuosa è un tentativo di vendita che non produce un'aggiudicazione: può dipendere dall'assenza di offerte valide, ma anche da problemi procedurali o da offerte poi non perfezionate. È un concetto vicino all'asta deserta, con cause più ampie. Di solito la procedura riparte con un nuovo esperimento di vendita.

Il consiglio di Astika

Se un'asta che seguivi risulta infruttuosa, controlla sul portale o chiedi al delegato quando è previsto il nuovo tentativo e a quale prezzo.

Asta revocata

L'asta revocata è una vendita annullata prima di concludersi, per decisione del giudice o della procedura: ad esempio perché il debito è stato saldato, c'è un accordo con i creditori o vanno corretti errori negli atti. L'immobile può sparire dal mercato oppure tornare più avanti con una nuova pubblicazione e nuove date.

Il consiglio di Astika

Se l'asta viene revocata, non buttare via il lavoro fatto: verifica se compare una nuova pubblicazione, tenendo presente che le condizioni potrebbero cambiare.

Asta rinviata

L'asta rinviata è una vendita spostata a una nuova data, senza essere cancellata. Succede per motivi organizzativi o per decisioni della procedura. Non è un "no" definitivo: l'immobile resta in vendita, tu guadagni tempo per fare le verifiche, ma le tempistiche diventano meno prevedibili.

Il consiglio di Astika

Usa il rinvio a tuo favore: prenota la visita, rileggi la perizia e sistema il piano di pagamento prima della nuova data.

Pro

Più tempo per studiare la perizia, visitare l'immobile e organizzare i soldi.

Contro

Le tempistiche si allungano e restano incerte fino alla nuova data.

Asta senza incanto

L'asta senza incanto è la modalità ordinaria di vendita degli immobili all'asta. Presenti la tua offerta in forma riservata, cartacea o telematica, entro la scadenza; se è l'unica valida, l'immobile viene aggiudicato a te, se ce ne sono altre si apre una gara tra gli offerenti al rialzo.

Il consiglio di Astika

Puoi offrire meno del prezzo base: l'offerta minima ammessa arriva fino al 75%. Decidi prima il tuo tetto massimo per l'eventuale gara e non superarlo.

Pro

Le offerte sono riservate: se sei l'unico offerente valido, ti aggiudichi l'immobile senza rilanci.

Contro

Non sai quanto offrono gli altri, quindi devi calibrare bene la cifra fin da subito.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Asta sospesa

L'asta sospesa è una vendita bloccata temporaneamente dal giudice, in genere per un ricorso, un'opposizione o documenti da integrare. La procedura non è cancellata: resta ferma finché il tribunale non decide. Per chi vuole comprare significa attese più lunghe e date non prevedibili.

Il consiglio di Astika

Se l'asta che segui è sospesa, chiedi al custode o al delegato i tempi previsti; intanto non versare nulla e valuta anche alternative.

Asta telematica asincrona

L'asta telematica asincrona è la gara online in cui i rilanci si fanno in un arco di più giorni, senza dover essere collegati tutti nello stesso momento. Ognuno rilancia quando vuole entro la scadenza, un po' come nelle aste online tra privati. Meno pressione, ma la gara dura di più.

Il consiglio di Astika

Controlla nell'avviso di vendita come funziona la chiusura della gara: spesso un rilancio all'ultimo momento la prolunga. Fissa il tuo massimo e non farti trascinare.

Pro

Rilanci con calma da casa, senza la pressione della gara in diretta.

Contro

La gara dura giorni e un rilancio all'ultimo minuto può sempre superarti.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Asta telematica sincrona

L'asta telematica sincrona è la gara online in tempo reale: tutti i partecipanti sono collegati contemporaneamente e rilanciano entro intervalli di tempo prestabiliti, con il delegato che gestisce la gara in diretta. Funziona come un'asta in sala, ma dal tuo computer. Vince chi fa l'ultimo rilancio valido.

Il consiglio di Astika

Testa connessione e credenziali del portale il giorno prima e fissa in anticipo il tuo rilancio massimo: in diretta l'adrenalina fa alzare la mano più del dovuto.

Pro

Gara rapida e trasparente: vedi i rilanci in diretta e sai subito com'è finita.

Contro

Devi essere collegato all'ora esatta e decidere i rilanci in pochi minuti, sotto pressione.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Atto di precetto

L'atto di precetto è l'intimazione formale con cui il creditore ordina al debitore di pagare entro un termine, di regola almeno dieci giorni, avvertendolo che altrimenti partirà l'esecuzione forzata. È l'ultimo passo prima del pignoramento: per chi compra all'asta è la preistoria della procedura che porta l'immobile in vendita.

Il consiglio di Astika

Come acquirente non devi fare nulla con il precetto: ti serve solo a capire da dove nasce la procedura che trovi raccontata negli atti.

Aumento di un quinto

L'aumento di un quinto è l'offerta che, nelle vendite con incanto, permette di superare l'aggiudicazione provvisoria: entro dieci giorni chiunque può offrire almeno il 20% in più del prezzo raggiunto, versando la cauzione richiesta. In quel caso il giudice riapre la gara. Oggi riguarda pochi casi, perché l'incanto è residuale.

Il consiglio di Astika

Vale solo nelle vendite con incanto: nelle aste senza incanto, oggi la norma, l'aggiudicazione non si può superare con un rilancio successivo.

Pro

Ti dà una seconda possibilità se non hai partecipato o hai perso la gara.

Contro

Se sei l'aggiudicatario provvisorio, un rilancio altrui può toglierti l'immobile.

Approfondisci: come funziona, esempi e cosa controllare

Avviso di vendita

L'avviso di vendita è il documento ufficiale che fissa le regole dell'asta: descrive l'immobile, indica prezzo base e offerta minima, data e modalità della gara, cauzione, termini per il saldo e condizioni della vendita. Va letto insieme alla perizia: sono il libretto di istruzioni di quell'asta.

Il consiglio di Astika

Leggilo tutto prima di offrire, soprattutto termini di pagamento e regole della gara: quello che c'è scritto lì vale più di qualsiasi annuncio.

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