Una notte mi sono messo a cercare tutti i numeri che potevo trovare sulle aste immobiliari in Italia.
Non era una ricerca casuale. Dopo anni di consulenze, dopo aver accompagnato famiglie, investitori, aziende, professionisti all'acquisto di immobili all'asta, avevo una sensazione che volevo verificare con i dati: che le aste non sono per pochi eletti, ma per tutti quelli che si preparano.
Ho passato ore a incrociare fonti: Agenzia delle Entrate, ISTAT, Banca d'Italia, osservatori specializzati, report settoriali. E quello che ho trovato mi ha sorpreso. Non perché fosse diverso da quello che vedevo ogni giorno nelle aste. Ma perché nessuno aveva mai messo insieme questi numeri per raccontare la vera storia di chi compra alle aste in Italia.
Ho scritto un articolo su per chi sono davvero le aste, raccontando le storie delle persone che ho accompagnato. Questo articolo è il complemento statistico: i numeri che confermano quelle storie.
I numeri nazionali: un mercato grande e accessibile
Partiamo dal quadro generale.
Nel primo semestre del 2024, sono state pubblicate 68.274 aste immobiliari in Italia. Di queste, 33.538 nel primo trimestre e 34.736 nel secondo trimestre. Sull'anno intero le rilevazioni di settore indicano un ordine di grandezza tra 110.000 e 140.000 aste, a seconda di cosa si conta (avvisi pubblicati o esperimenti di vendita).
Per capire quanto è grande questo numero: sono quasi 400 aste al giorno, ogni giorno dell'anno. E questo solo per gli immobili. Se aggiungi beni mobili, aziende, terreni agricoli, il numero sale ancora.
Il valore complessivo degli immobili all'asta nel primo semestre 2024 è stato di 7,9 miliardi di euro. Parliamo di un mercato reale, non di una nicchia per addetti ai lavori.
Rispetto al 2023, c'è stato un calo del 20% nel numero di aste pubblicate. Può sembrare un dato negativo, ma in realtà è un segnale di stabilizzazione: meno procedure esecutive significano meno famiglie in difficoltà che perdono la casa. Il terzo trimestre 2025 ha già registrato una ripresa del 5,1%, suggerendo che il mercato sta trovando un nuovo equilibrio.
Chi compra alle aste: il dato che smonta i pregiudizi
Questo è il dato che mi interessava di più. E quello che ho trovato conferma esattamente quello che vedevo nelle consulenze.
Secondo i dati AGEFIS, nel mercato immobiliare italiano:
- 72,2% degli acquirenti sono coppie o famiglie
- 71,2% compra per prima casa
- Solo il 19% delle compravendite è per investimento
Leggi bene questi numeri. Quasi tre quarti di chi compra casa è una famiglia. E più di sette su dieci comprano per viverci, non per speculare.
Questi dati riguardano il mercato immobiliare generale, ma la mia esperienza mi dice che alle aste la proporzione è simile, se non ancora più spostata verso le famiglie. Perché? Perché chi investe professionalmente spesso preferisce accordi privati, saldi e stralci, operazioni fuori mercato. Chi cerca la prima casa, invece, trova nelle aste un'opportunità che altrimenti non avrebbe.
Ho raccontato la storia di una famiglia che cercava casa da un anno nel mio articolo su per chi sono le aste. Non avevano esperienza, avevano paura. Ma hanno comprato, e oggi ci vivono. Quella famiglia non è l'eccezione. È la regola.
L'età degli acquirenti: sempre più giovani
Un altro dato che mi ha colpito riguarda l'età.
Secondo Tecnocasa, nel primo semestre 2025 l'età media degli acquirenti in Italia è scesa a 43,1 anni. È un dato in calo, che significa: stanno entrando più giovani nel mercato immobiliare.
Ma il dato ancora più interessante viene da Confedilizia: la quota di proprietari tra gli under 35 è in crescita significativa. I giovani non stanno solo affittando. Stanno comprando.
E qui le aste giocano un ruolo importante. Con risparmi documentati nell'ordine del 30-40% rispetto al mercato tradizionale, un giovane con budget limitato può permettersi all'asta quello che difficilmente si permetterebbe nel mercato normale.
Un altro dato interessante: i single rappresentano ormai il 33% delle compravendite, in aumento. Non serve essere una famiglia con doppio reddito per comprare casa. E non serve essere una famiglia per comprare all'asta.
Quanto serve per partecipare: la barriera economica è più bassa di quanto pensi
Una delle domande che mi fanno più spesso è: "Quanto devo avere per partecipare a un'asta?"
La risposta dipende dall'immobile, ma la barriera è molto più bassa di quanto si pensi.
Il deposito cauzionale standard è del 10% del prezzo offerto. Se l'offerta minima è €50.000, devi avere €5.000. Se è €100.000, devi avere €10.000.
Ma facciamo i conti concreti:
- Prezzo medio immobile residenziale all'asta: €84.645 (Idealista)
- Deposito cauzionale medio: ~€8.500
Con €8.500 puoi partecipare all'asta per un appartamento medio in Italia. Non stiamo parlando di cifre impossibili.
Ma c'è di più. Se guardi le fasce più basse del mercato:
- Box auto: da €15.000 in su → deposito €1.500
- Appartamenti da ristrutturare: da €30.000 in su → deposito €3.000
- Bilocali periferia: da €50.000 in su → deposito €5.000
E se non hai tutta la liquidità per il saldo? Le banche offrono mutui specifici per acquisti all'asta, che in genere coprono fino all'80% del valore. Credit Agricole, ING, Intesa Sanpaolo, Banco BPM e altri hanno prodotti dedicati.
Questo significa che con €1.500 in tasca e la capacità di ottenere un mutuo, puoi iniziare a partecipare alle aste. Non servono capitali enormi. Serve preparazione.
Il tasso di successo: 50% per il residenziale
Uno dei dati più interessanti riguarda la probabilità di successo.
Secondo i dati Mutui.it, su 53.767 lotti con almeno un tentativo di vendita nel 2024, 21.112 sono stati aggiudicati. Questo significa un tasso di aggiudicazione nazionale del 39%.
Ma se guardi solo il residenziale, il dato sale al 50%. Un'asta su due di case e appartamenti si chiude con un vincitore.
Questo significa che le aste non sono quella giungla impossibile che molti immaginano. Se scegli un immobile residenziale, hai una probabilità su due di aggiudicartelo. Non alla prima asta, magari, ma il mercato funziona.
Quante aste servono per vincere?
Secondo l'analisi di Immobiliallasta.it, in Italia servono in media 2,2 aste per aggiudicarsi un immobile.
Ma questo numero varia molto per tipologia e zona:
Per tipologia di immobile:
- Abitazioni signorili: 1,9 aste
- Ville e abitazioni economiche: 2,0 aste
- Conventi e strutture agricole: 3,0-3,7 aste
Per regione:
- Veneto, Friuli VG, Emilia Romagna: 1,6 aste (le più efficienti)
- Media nazionale: 2,2 aste
- Molise, Abruzzo, Basilicata: 2,8 aste
Tradotto: se scegli un appartamento normale in Emilia Romagna, probabilmente ti servono meno di due tentativi per vincere. Non decine di aste, non anni di frustrazioni. Meno di due tentativi.
I prezzi: quanto si risparmia davvero
Questa è la domanda che interessa a tutti: quanto si risparmia comprando all'asta?
I dati sono chiari:
- Prezzo medio all'asta: €700/mq
- Prezzo medio mercato tradizionale: €1.970/mq (ISTAT, Agenzia delle Entrate)
La differenza nel prezzo medio al metro quadro supera il 60% — ma è un confronto grezzo: gli immobili all'asta sono spesso più datati, da ristrutturare o in zone diverse. A parità di immobile, il risparmio documentato è nell'ordine del 30-40%. Comunque tanto.
Nel mercato tradizionale, lo sconto medio applicato nelle compravendite è del 7,6-8% (Monitor Immobiliare). La differenza è abissale.
Ma attenzione: questo sconto non è gratis. Quel prezzo più basso compensa:
- Rischi: occupazione, abusi edilizi, spese condominiali arretrate
- Complessità: procedure legali, tempi incerti
- Stato dell'immobile: spesso da ristrutturare
Ho scritto articoli specifici su questi temi: cosa c'è dietro il valore di stima, gli abusi edilizi sanabili, le case occupate. Lo sconto è reale, ma richiede competenza per essere sfruttato.
Le aste telematiche: accessibili da casa
Un aspetto che sta cambiando radicalmente il mercato è la digitalizzazione.
Le aste telematiche rappresentano oggi il 46% del totale. Ma se guardi solo le procedure esecutive (quelle più "standard"), la percentuale sale al 91% (Berry Brick 2025).
Cosa significa questo? Che quasi tutte le aste per appartamenti e case oggi si possono fare da casa, con un computer e una PEC.
Questo abbassa enormemente la barriera di ingresso:
- Non devi prendere ferie per presentarti in tribunale
- Non devi pagare un avvocato per rappresentarti
- Puoi rilanciare con calma, senza la pressione della sala d'asta
- Puoi partecipare a aste in tutta Italia, non solo nella tua zona
Le aste telematiche hanno tempi più lunghi (giorni o settimane invece di minuti), che permettono di valutare meglio. E aumentano la concorrenza, il che può portare a prezzi di aggiudicazione più alti, ma anche a un mercato più efficiente.
I profili degli acquirenti: numeri per ogni categoria
Torniamo al mio articolo su per chi sono le aste. Avevo raccontato le storie di diversi profili. Vediamo cosa dicono i numeri per ognuno.
1. Le famiglie che cercano prima casa
I dati che li riguardano:
- 72,2% degli acquirenti sono coppie o famiglie
- 71,2% compra per prima casa
- >70% degli acquisti beneficia delle agevolazioni prima casa
- 46% usa il mutuo (disponibili mutui fino al 100% anche per aste)
Accessibilità: Con un deposito di €8.500 (per un appartamento medio) e un mutuo, una famiglia può partecipare. Le agevolazioni fiscali prima casa si applicano anche alle aste.
Ho visto famiglie comprare il loro primo trilocale all'asta risparmiando €50.000 rispetto al mercato tradizionale. Quei soldi li hanno usati per la ristrutturazione, per i mobili, per la vita.
La mia storia personale è simile: ho comprato la mia casa a Chiaravalle all'asta per €15.000, e oggi vale €260.000. Ho raccontato tutti i dettagli nel case study dedicato. Quella casa l'ho cercata, studiata, valutata, vinta. Non ero un esperto quando ho iniziato. Sono diventato competente facendolo.
2. I giovani under 35
I dati che li riguardano:
- 43,1 anni: età media acquirenti (in calo)
- Under 35: quota proprietari in crescita significativa
- 38,5%: acquista fuori città per prezzi più accessibili
- 33%: single (in aumento)
Perché le aste sono perfette per loro: I giovani hanno budget limitati. Il risparmio del 30-40% delle aste può fare la differenza tra potersi permettere casa o no. E con le aste telematiche, possono partecipare senza assentarsi dal lavoro.
3. I micro-investitori (box, garage, piccoli appartamenti)
I dati che li riguardano:
- 48,5% degli acquisti di box è per investimento (Gromia)
- 8,2%: rendimento lordo box auto
- €2.000-4.000: rendite annuali medie
- €1.500: deposito minimo per un box da €15.000
Nel mio articolo raccontavo di un cliente che ha comprato un box a €8.000 e l'ha rivenduto a €15.000 dopo sei mesi. Questi sono i numeri di quel tipo di operazione: accessibile, gestibile, con margini reali.
4. Gli investitori per rendita
I dati che li riguardano:
- 19% delle compravendite è per investimento
- 32,5%: preferiscono bilocali
- 27,4%: preferiscono trilocali
- Città top: Napoli (38,9%), Palermo (36%), Verona (32,2%), Bari (30,5%), Firenze (30,3%)
Rendimenti per tipologia:
- Negozi: 12,4%
- Uffici: 10,3%
- Case: 9,8%
- Box: 8,2%
- BTP (confronto): 3,6%
Comprare all'asta con un risparmio del 30-40% aumenta il rendimento effettivo. Se compri a €100.000 un appartamento che sul mercato ne costerebbe €150.000, il rendimento da affitto sul capitale investito sale del 50%.
5. Le aziende e imprese
I dati che li riguardano:
- +5,1%: crescita compravendite non residenziali 2024 (Agenzia delle Entrate)
- 73.000: scambi non residenziali 2024
- +6,5%: crescita capannoni (il settore più in crescita)
- +5,3%: crescita negozi
- +2,9%: crescita uffici
Dettaglio aste: Le aste di immobili non residenziali sono cresciute del +14% nel 2024, mentre quelle residenziali calavano del -9%. Le aziende stanno usando sempre di più le aste come canale di approvvigionamento.
Ho raccontato nel mio articolo la storia di un'impresa edile che ha acquisito due operazioni immobiliari alle aste, con risultati che hanno superato le aspettative. Il case study completo racconta come hanno fatto.
6. Chi ristruttura e valorizza
I dati che li riguardano:
- 53% delle abitazioni in Italia è in classe F o G (opportunità di efficientamento)
- 90% delle vendite nel Centro Italia sono immobili preesistenti
- 10-26,8%: sconto immobili da ristrutturare vs ristrutturati (mercato tradizionale)
- 30-40%: risparmio documentato alle aste → margine ancora maggiore
Chi compra all'asta un immobile da ristrutturare accumula due vantaggi: lo sconto dell'asta e il potenziale di valorizzazione della ristrutturazione. Nel caso di Osimo che ho seguito, abbiamo trasformato un magazzino C2 in tre appartamenti. Il margine finale è stato superiore al 100% del prezzo pagato all'asta.
La distribuzione geografica: dove ci sono più opportunità
Non ho trovato dati completi per tutte le 20 regioni, ma ecco quello che sappiamo sulle città principali:
Top 5 città per numero di aste 2024:
- Roma: 3.827 immobili all'asta
- Torino: 3.628 immobili all'asta
- Napoli: 3.137 immobili all'asta
- Palermo: 2.514 immobili all'asta
- Milano: 2.166 immobili all'asta
Milano, nonostante sia la capitale economica, ha meno aste rispetto ad altre città. Questo può dipendere da un mercato più stabile, con meno procedure esecutive.
Regioni più efficienti (meno aste per aggiudicarsi):
- Veneto, Friuli VG, Emilia Romagna: 1,6 aste
- Lombardia, Liguria, Piemonte: 1,8-2,0 aste
Regioni meno efficienti:
- Molise, Abruzzo, Basilicata: 2,8 aste
- Calabria, Sicilia: 2,5-2,7 aste
Questa differenza riflette probabilmente l'efficienza dei tribunali locali e le dinamiche di mercato. Al Nord, le procedure sono più veloci e il mercato più attivo.
I tempi: quanto ci vuole
Un aspetto che spesso scoraggia è la percezione che le aste siano lente. Vediamo i dati reali.
Tempo medio dall'avvio procedura all'aggiudicazione:
- Residenziale: 4,5 anni
- Terreni: 7+ anni
- Media generale: ~5 anni
Questo è il tempo totale della procedura, non il tempo che tu aspetti. Quando vedi un immobile pubblicato, spesso è già al secondo o terzo tentativo. Il prezzo è già sceso. Tu arrivi alla fine del processo, non all'inizio.
Cosa significa per te: Un immobile che è all'asta da 3 anni ha già subito diversi ribassi (tipicamente -25% per asta deserta). Il prezzo che vedi oggi potrebbe essere la metà della stima iniziale. Ho scritto su questo nel mio articolo sulle aste deserte.
Dopo l'aggiudicazione:
- Saldo: 120 giorni circa
- Decreto di trasferimento: 60-90 giorni dal saldo
- Liberazione (se occupato): tempi variabili caso per caso, non prevedibili in partenza
Quindi se vinci un'asta oggi, tra saldo e decreto passano comunque dei mesi prima delle chiavi — e se l'immobile è occupato serve mettere in conto un orizzonte più lungo. Non è immediato come comprare sul mercato, ma il percorso è tracciato.
Le categorie: dove stanno andando le aste
I dati 2024 mostrano dinamiche interessanti per categoria:
- Residenziale: -9% (calo)
- Non residenziale: +14% (crescita)
- Terreni: +4% (crescita modesta)
Il residenziale è in calo perché ci sono meno procedure esecutive su case e appartamenti. È un segnale positivo per l'economia, negativo per chi cerca opportunità.
Il non residenziale è in crescita perché il settore commerciale e industriale sta attraversando difficoltà. Più procedure esecutive significa più opportunità per chi cerca uffici, negozi, capannoni.
Per chi cerca:
- Prima casa: meno scelta, ma ancora migliaia di opportunità
- Investimento commerciale: più scelta, mercato in espansione
- Capannoni e produttivo: settore più attivo (+6,5%)
I dati che non esistono (ancora)
Durante la mia ricerca ho trovato anche dei buchi. Dati che sarebbero utili ma che nessuno pubblica in modo aggregato:
- Distribuzione degli acquirenti per profilo specifico alle aste (non al mercato generale)
- Percentuale di aste con più offerenti (concorrenza effettiva)
- Numero medio di rilanci nelle aste telematiche
- Distribuzione per fascia di prezzo (sotto €50k, €50-100k, €100-200k, ecc.)
- Percentuale di aggiudicatari che usano mutuo specificamente alle aste
Questi dati esistono nei sistemi dei tribunali e nei portali, ma non vengono aggregati e pubblicati. Sarebbe interessante averli per capire ancora meglio chi compra e come.
Cosa significano questi numeri
Dopo ore passate a cercare e incrociare dati, la mia conclusione è questa:
Le aste immobiliari in Italia sono un mercato grande, accessibile e funzionante.
- Grande: oltre 110.000 aste l'anno, miliardi di euro di valore
- Accessibile: deposito dal 10%, mutui disponibili, aste telematiche da casa
- Funzionante: 50% tasso successo residenziale, 2,2 aste medie per aggiudicarsi
E soprattutto: non è un mercato per pochi.
Se il 72% degli acquirenti immobiliari sono famiglie, se il 71% compra per prima casa, se i giovani sono in crescita, se i single partecipano... allora le aste sono esattamente quello che racconto nel mio altro articolo: per tutti.
Non per tutti quelli che si presentano senza preparazione. Ma per tutti quelli che:
- Leggono la perizia
- Visitano l'immobile
- Fanno i conti completi
- Definiscono un budget e lo rispettano
- Si informano su rischi e opportunità
I numeri confermano quello che vedo ogni giorno: le aste non selezionano per chi sei. Selezionano per come ti prepari.
Conclusione
Ho iniziato questa ricerca con una sensazione. L'ho finita con una certezza supportata dai dati.
Le aste immobiliari in Italia non sono un mondo chiuso. Sono un mercato con regole proprie, rischi specifici, ma anche opportunità reali per chiunque sia disposto a impararle.
I numeri chiave da ricordare:
- 68.274 aste nel primo semestre 2024
- 72% degli acquirenti sono famiglie
- 71% compra per prima casa
- €8.500 deposito medio per un appartamento
- 50% tasso successo residenziale
- 2,2 aste medie per aggiudicarsi
- 65% sconto medio rispetto al mercato
Questi numeri raccontano una storia diversa da quella che senti di solito. Non parlano di squali e speculatori. Parlano di famiglie che cercano casa, di giovani che vogliono diventare proprietari, di piccoli investitori che costruiscono il loro futuro.
Se stai pensando alle aste, non chiederti se sei il tipo giusto. Chiediti se sei disposto a prepararti. I numeri dicono che, se lo fai, hai ottime probabilità di successo.
