"C'è un abuso edilizio."
È una frase che, nelle aste immobiliari, ha più o meno lo stesso effetto di una sirena d'allarme. Per molti è sufficiente leggerla per decidere di fermarsi subito, senza andare oltre.
Eppure, nella pratica, gli abusi edilizi sono molto più frequenti di quanto si pensi. E soprattutto, non sono tutti uguali.
Il problema vero non è la presenza di un abuso, ma l'incapacità di distinguerne la natura e le conseguenze. Chi frequenta le aste da un po' lo sa bene: molti degli immobili che finiscono in procedura esecutiva sono datati, costruiti o modificati in epoche in cui l'attenzione alla conformità urbanistica non era quella attuale.
Se hai letto il mio articolo su come leggere la perizia di stima, sai già che le difformità urbanistiche sono una delle informazioni chiave da cercare. In questo articolo voglio aiutarti a capire cosa significa davvero "abuso edilizio" e quando diventa un problema reale.
Perché gli abusi sono così comuni nelle aste
Prima di tutto, un po' di contesto.
Gli immobili che finiscono all'asta sono spesso immobili datati. Case costruite negli anni '60, '70, '80, quando le norme urbanistiche erano diverse e i controlli meno stringenti. Nel tempo, questi immobili hanno subito modifiche: tramezzi spostati per ricavare una stanza in più, verande chiuse per guadagnare spazio, bagni aggiunti dove prima c'era un ripostiglio.
Interventi fatti "per comodità", spesso senza pensare alle autorizzazioni. Interventi che all'epoca sembravano normali e che oggi, con le norme attuali, risultano irregolari.
Parliamo molto spesso di:
- Tramezzi interni spostati o eliminati
- Verande o balconi chiusi
- Soppalchi realizzati senza permesso
- Bagni o cucine aggiunti
- Cambio di destinazione d'uso non autorizzato
- Discrepanze tra stato di fatto e planimetria catastale
Situazioni estremamente comuni, soprattutto negli immobili residenziali. Ed è proprio per questo che trovare un'asta completamente "pulita" dal punto di vista urbanistico non è sempre la norma.
La distinzione che fa la differenza: sanabile vs non sanabile
Arriviamo al punto centrale.
Non tutti gli abusi sono uguali. E la distinzione fondamentale è tra abusi sanabili e abusi non sanabili.
Abusi sanabili
Sono irregolarità che possono essere regolarizzate attraverso una pratica di sanatoria. Richiedono tempo, denaro e burocrazia, ma alla fine del percorso l'immobile torna conforme.
Rientrano tipicamente in questa categoria:
- Modifiche interne non strutturali (tramezzi, porte, distribuzione)
- Piccole variazioni rispetto al progetto originario
- Difformità catastali risolvibili con un aggiornamento
- Interventi minori realizzati senza comunicazione ma conformi alle norme
Con il Decreto Salva Casa (Legge n. 105/2024), la normativa italiana ha ampliato le possibilità di sanatoria, introducendo procedure più flessibili per le "parziali difformità" e le variazioni non essenziali.
Abusi non sanabili
Sono irregolarità che non possono essere regolarizzate perché violano norme inderogabili. In questi casi, l'unica soluzione teorica è il ripristino dello stato legittimo, cioè la demolizione dell'abuso.
Rientrano tipicamente in questa categoria:
- Ampliamenti volumetrici realizzati senza titolo
- Interventi che hanno modificato la struttura portante
- Costruzioni in aree vincolate (paesaggistiche, idrogeologiche, archeologiche)
- Violazioni di distanze minime da confini o altri edifici
- Abusi che alterano cubatura, altezza o superficie oltre le tolleranze
Qui l'attenzione deve essere massima, perché non sempre esiste una strada percorribile.
Dove trovo le informazioni sugli abusi
Le informazioni sulle difformità urbanistiche non sono nascoste. Sono quasi sempre indicate nella perizia di stima, nella sezione dedicata alla conformità urbanistica e catastale.
Il CTU, durante la redazione della perizia, verifica:
- La corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi depositati
- La corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale
- L'eventuale presenza di vincoli (paesaggistici, storici, idrogeologici)
Quando rileva difformità, il CTU le descrive e, nella maggior parte dei casi, esprime un parere sulla sanabilità. Spesso indica anche una stima dei costi di regolarizzazione.
Attenzione però: quella stima è quasi sempre una stima di massima. I costi reali possono variare in base al comune, alla complessità della pratica, ai professionisti coinvolti.
Come valutare un abuso: il ragionamento corretto
Quando leggo in perizia che ci sono difformità, il mio ragionamento segue sempre lo stesso schema.
1. Capire di che tipo di abuso si tratta
È un tramezzo spostato o un ampliamento volumetrico? È una difformità catastale o una violazione urbanistica? È un intervento interno o ha coinvolto la struttura?
La natura dell'abuso determina la strada da seguire.
2. Verificare se è sanabile
Se la perizia non lo specifica chiaramente, questa è una verifica da approfondire. In alcuni casi può essere utile un confronto con un tecnico prima di partecipare.
3. Stimare i costi reali
La sanatoria ha dei costi:
- Oblazione: la sanzione amministrativa, calcolata secondo criteri comunali
- Onorario del tecnico: per la pratica di sanatoria e l'asseverazione
- Eventuali lavori: se la sanatoria richiede interventi correttivi
- Aggiornamento catastale: se necessario
Questi costi vanno sommati e inseriti nel budget complessivo dell'operazione.
4. Valutare i tempi
Una sanatoria non si risolve in una settimana. Ci sono pratiche da presentare, tempi di istruttoria, eventuali integrazioni richieste dal comune. In alcuni casi, mesi di attesa.
Se hai bisogno di disporre dell'immobile rapidamente, questo è un fattore da considerare.
5. Fare i conti
Alla fine, la domanda è sempre la stessa: il costo di regolarizzazione, sommato al prezzo di aggiudicazione e agli altri oneri, mantiene in piedi il margine dell'operazione?
Se la risposta è sì, l'abuso non è un ostacolo. Se la risposta è no, è il momento di fare un passo indietro.
Gli errori più comuni
Nella mia esperienza, gli errori che vedo fare più spesso riguardo agli abusi sono due, opposti tra loro.
Errore 1: scartare automaticamente
C'è chi, appena legge "difformità" o "abuso", chiude la pratica e passa oltre. È una reazione comprensibile, ma spesso eccessiva.
Molte difformità sono assolutamente gestibili. Un tramezzo spostato, una finestra leggermente diversa dal progetto, una discrepanza catastale: sono situazioni che si risolvono con una pratica e qualche migliaio di euro.
Scartare automaticamente questi immobili significa perdere occasioni interessanti per paura di affrontare qualcosa di gestibile.
Errore 2: sottovalutare gli abusi gravi
All'estremo opposto, c'è chi si fa attrarre dal prezzo basso senza rendersi conto che l'abuso è un problema serio.
Un ampliamento volumetrico non sanabile, una costruzione in area vincolata, una violazione strutturale: queste non sono "seccature burocratiche". Sono situazioni che possono compromettere l'intera operazione, rendere l'immobile invendibile o richiedere demolizioni.
Il prezzo basso, in questi casi, non compensa il rischio.
Il Decreto Salva Casa: cosa cambia
Vale la pena dedicare un paragrafo al Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024), che ha introdotto novità significative in materia di sanatorie, riscrivendo di fatto gli articoli 36 e 36-bis del Testo Unico dell'Edilizia.
Le due forme di sanatoria
Il decreto ha riscritto la disciplina, introducendo due percorsi:
Accertamento di conformità "classico" (art. 36 TUE) Per gli interventi realizzati in totale assenza di titolo o in totale difformità. Richiede la "doppia conformità sincrona": l'intervento deve essere conforme sia alle norme dell'epoca di realizzazione sia a quelle attuali. È il percorso più rigido.
Accertamento di conformità "asincrono" (art. 36-bis TUE) La novità principale. Si applica alle parziali difformità e variazioni essenziali. Richiede una doppia conformità "asincrona": l'intervento deve rispettare le norme urbanistiche attuali e le norme edilizie dell'epoca di realizzazione. Consente anche la "sanatoria condizionata", con possibilità di realizzare interventi correttivi per raggiungere la conformità.
Cosa significa in pratica
Per molti immobili all'asta, soprattutto quelli con difformità "intermedie", il nuovo art. 36-bis apre strade che prima non esistevano. Interventi che con la vecchia normativa erano bloccati possono oggi trovare una soluzione.
Questo non significa che tutto sia sanabile. Ma significa che vale la pena verificare, caso per caso, se le nuove norme possono aiutare.
Il criterio corretto: sempre numerico
Alla fine, il criterio per valutare un abuso è sempre lo stesso: capire se il costo di sistemazione, in termini economici e temporali, mantiene in piedi oppure no il margine dell'operazione.
Non è una valutazione emotiva. È una valutazione numerica.
Un immobile con difformità sanabili, se i costi di sanatoria sono contenuti e i tempi ragionevoli, può essere un'ottima opportunità. Lo stesso immobile, con costi di sanatoria elevati o tempi incerti, può diventare un problema.
Il numero non mente. L'importante è fare i conti prima, non dopo.
Conclusione
Gli abusi edilizi nelle aste non sono un'eccezione. Sono una costante.
Molti sono sanabili, le informazioni sono quasi sempre documentate nella perizia, e il vero rischio non sta nell'abuso in sé, ma nella mancata analisi.
Chi affronta questo aspetto con metodo smette di farsi spaventare dalle parole e inizia a ragionare sui fatti. Distingue le difformità gestibili da quelle critiche, stima i costi reali, valuta i tempi, e prende decisioni basate sui numeri.
Perché nelle aste immobiliari, come in tutto il resto, la differenza non la fa l'assenza di problemi. La fa la capacità di riconoscerli, misurarli e decidere se vale la pena affrontarli.
