Nel linguaggio comune delle aste immobiliari, il valore di stima viene spesso trattato come un riferimento oggettivo. Quasi come un numero "giusto" per definizione.
Chi opera sulle aste da tempo, però, sa che è uno dei dati più delicati da maneggiare. E, in alcuni casi, anche uno dei più pericolosi se preso alla lettera.
Se hai letto il mio articolo su come leggere davvero una perizia di stima, sai già che la perizia è uno strumento fondamentale ma con i suoi limiti. In questo articolo voglio approfondire uno di quei limiti: il valore di stima e il rischio di usarlo come unico riferimento per decidere.
Da dove nasce il valore di stima
Il valore indicato in perizia nasce da un'esigenza giuridica precisa: fornire al giudice dell'esecuzione un parametro tecnico per la determinazione del prezzo base.
È quello che prevede l'articolo 568 del codice di procedura civile. Il CTU deve calcolare il valore dell'immobile considerando il valore di mercato, sulla base di criteri specifici:
- La superficie commerciale dell'immobile
- Il valore al metro quadro, spesso derivato dai dati OMI o da comparabili
- Lo stato di manutenzione e conservazione
- Eventuali abbattimenti per difformità, occupazione, spese arretrate
Il risultato è un numero. Un numero corretto dal punto di vista metodologico, coerente con le prassi tecniche, difendibile in sede giudiziaria.
Ma è un numero pensato per la procedura, non per l'investimento.
E qui sta il primo problema.
Perché il valore di stima può essere fuorviante
Il problema dei comparabili teorici
Molte perizie si basano sui valori OMI — le quotazioni immobiliari pubblicate dall'Agenzia delle Entrate — o su comparabili di zona. Entrambi sono strumenti utili, ma con limiti evidenti.
I valori OMI, per stessa ammissione dell'Agenzia delle Entrate nella guida ufficiale, forniscono solo "indicazioni di larga massima". Si riferiscono a immobili "ordinari" in zone omogenee, senza considerare le specificità del singolo immobile. Non tengono conto della distribuzione interna, dell'esposizione, del piano, del contesto condominiale, della domanda reale in quella specifica posizione.
È significativo che la stessa Corte di Cassazione abbia stabilito che i valori OMI, da soli, non sono sufficienti nemmeno per fondare un accertamento fiscale, proprio per la loro natura di "presunzioni semplici".
I comparabili, quando ci sono, possono essere datati o riferiti a immobili non realmente confrontabili.
Il risultato? Un valore che sulla carta è corretto, ma che può essere completamente scollato dalla realtà operativa.
Il problema della liquidabilità
Il valore di stima esprime quanto vale l'immobile in astratto. Ma non dice quanto velocemente può essere venduto, né a quale prezzo realistico.
Mi è capitato più volte di trovarmi davanti a perizie con valori perfettamente allineati ai parametri di zona, ma riferite a immobili che il mercato semplicemente non voleva. Distribuzione interna obsoleta, contesto condominiale difficile, target di acquirenti molto ristretto.
Il valore non era sbagliato. Era teorico.
Un immobile può valere 200.000 euro secondo tutti i criteri tecnici, ma se per venderlo servono due anni e devi abbassare il prezzo del 20%, quel valore non ha molto senso operativo.
Il problema del tempo
Le perizie vengono redatte in un momento preciso. Ma tra quella data e la data dell'asta possono passare mesi, a volte anni.
Il mercato cambia. I prezzi si muovono. La domanda si sposta. Una stima fatta nel 2022 potrebbe non riflettere le condizioni del 2025. E questo vale in entrambe le direzioni: il valore potrebbe essere troppo alto o troppo basso rispetto alla realtà attuale.
Quando lo scollamento diventa evidente
Ci sono situazioni in cui il divario tra valore di stima e valore reale diventa particolarmente marcato.
Immobili fuori mercato
Alcuni immobili, per caratteristiche intrinseche, hanno una platea di acquirenti molto ristretta. Tagli troppo grandi o troppo piccoli, posizioni periferiche, tipologie poco richieste (seminterrati, mansarde non abitabili, rustici da ristrutturare completamente).
La stima può essere tecnicamente corretta, ma il mercato reale potrebbe esprimere valori molto diversi.
Contesti condominiali problematici
Un appartamento in un condominio con liti in corso, spese straordinarie non deliberate, situazioni di degrado nelle parti comuni può valere sulla carta come uno in un contesto ordinato. Ma nella realtà, chi compra tiene conto di questi fattori.
Occupazioni che pesano
Un immobile occupato senza titolo, con tempi di liberazione incerti, viene spesso stimato con un abbattimento percentuale. Ma quell'abbattimento riflette davvero il costo reale dell'attesa? Riflette il rischio di contenziosi? Riflette il capitale immobilizzato per mesi o anni?
Spesso no.
Difformità da sanare
Le difformità urbanistiche vengono quantificate in perizia con una stima dei costi di sanatoria. Ma quella stima tiene conto dei tempi? Della complessità burocratica? Del rischio che la sanatoria non vada a buon fine?
Il costo indicato è quasi sempre il costo diretto. I costi indiretti restano fuori.
Dal valore teorico al valore decisionale
Arrivati a questo punto, la domanda diventa: come uso il valore di stima in modo utile?
La risposta è semplice nel concetto, ma richiede disciplina nell'applicazione: smettere di chiedersi quanto vale l'immobile in astratto e iniziare a chiedersi a quali condizioni diventa un'operazione sostenibile.
Le tre variabili che la perizia non integra
Quando valuto un'operazione, parto dal valore di stima ma lo integro con tre variabili che la CTU, per sua natura, non considera:
- Tempi Quanto tempo realisticamente servirà per rendere l'immobile disponibile? Se è occupato, quanto durerà la liberazione? Se servono lavori, quanto ci vorrà? Se devo rivenderlo, quanto tempo resterà sul mercato? Ogni mese che passa ha un costo: capitale immobilizzato, spese di gestione, opportunità perse altrove.
- Frizioni Quali costi indiretti si accumulano lungo il percorso? Spese legali, pratiche tecniche, gestione dell'immobile in attesa, rapporti con amministratori e custodi. Non sono cifre clamorose prese singolarmente, ma sommate possono incidere in modo significativo.
- Probabilità di uscita Quanto è probabile collocare l'immobile sul mercato a un certo prezzo, senza forzature? La domanda nella zona è alta o bassa? Il target di acquirenti è ampio o ristretto? Ci sono elementi che rallentano la vendita?
Un esempio concreto
Ricordo un'operazione che, sulla carta, presentava un margine interessante.
L'immobile era stimato 180.000 euro. Il prezzo base dell'asta era 120.000 euro, dopo diversi ribassi. Sembrava un'occasione: 60.000 euro di sconto teorico, un terzo del valore.
Poi ho guardato meglio.
L'immobile era occupato senza titolo, con tempi di liberazione incerti e non prevedibili in partenza. Nel frattempo: spese condominiali che continuavano a maturare, impossibilità di fare lavori, capitale fermo.
L'immobile aveva una distribuzione interna datata: ingresso, corridoio lungo, cucina separata piccola. Il mercato oggi cerca open space, cucine a vista, spazi fluidi. Per renderlo appetibile serviva una ristrutturazione importante, stimabile in almeno 40.000-50.000 euro.
La zona era discreta, ma non di forte richiesta. Tempi di rivendita stimati: altri 6-12 mesi dopo i lavori.
Facendo i conti:
- Prezzo di aggiudicazione ipotetico: 125.000 euro
- Ristrutturazione: 45.000 euro
- Spese accessorie (condominiali, tecniche, legali): 8.000 euro
- Tempo totale stimato: 24-30 mesi
- Costo del capitale immobilizzato: variabile, ma non trascurabile
Il margine teorico di 60.000 euro si era ridotto drasticamente. E il rischio — tempi di liberazione, costi di ristrutturazione, mercato incerto — non era più giustificato da quel margine.
Ho lasciato perdere.
Il valore di stima era corretto. La decisione di investimento, basata solo su quel valore, non lo sarebbe stata.
Il passaggio che fa la differenza
Questo è il passaggio che distingue l'analisi tecnica dalla decisione operativa.
La perizia non può e non deve fare questo lavoro. È un documento con un perimetro preciso, pensato per la procedura giudiziaria. L'esperto che la redige non ha il compito di dirti se l'operazione conviene.
Quel compito resta a te.
E qui sta la vera competenza nelle aste immobiliari: non nel conoscere il valore di stima, ma nel saperlo tradurre in una decisione. Nel saper rispondere alla domanda: "A quali condizioni questa operazione ha senso per me?"
Col tempo ho smesso di guardare il valore di stima come un riferimento assoluto. Lo tratto come un dato neutro, un punto di partenza. Poi costruisco intorno le variabili che la perizia non può integrare: tempi, frizioni, probabilità.
Non è un calcolo esatto. È una valutazione. Ma è una valutazione consapevole, che parte dai numeri ma non si ferma lì.
Quando il gap tra valore di stima e prezzo di aggiudicazione è molto ampio, si aprono strategie di uscita alternative alla vendita diretta, come l'affitto con riscatto dopo un'asta, che possono aumentare significativamente il margine netto.
Conclusione
Il valore di stima è necessario, ma non sufficiente.
È il punto di partenza di ogni analisi, il numero da cui tutto parte. Ma prenderlo alla lettera, senza considerare i tempi reali, le frizioni operative, la liquidabilità dell'immobile, significa costruire decisioni su fondamenta incomplete.
In un contesto in cui il valore di stima è calcolato per la procedura giudiziaria e non per l'investitore, la vera competenza non sta nel conoscerlo, ma nel saperlo tradurre.
È in questa traduzione, più che nel numero, che si gioca la qualità dell'operazione.
